Ο οδηγός συγκεντρώνει τα βασικά κόστη μιας ανακαίνισης διαμερίσματος στην Αθήνα: κατασκευή, άδειες, φόρους και αμοιβές μελετητών. Εξηγεί επίσης ποιες εργασίες περιλαμβάνει κάθε επίπεδο ανακαίνισης και πού μπορούν να γίνουν οικονομίες χωρίς προβλήματα αργότερα.
Σε γενικές γραμμές, μια πλήρης ανακαίνιση αθηναϊκού διαμερίσματος με αρχιτεκτονική μελέτη μπορεί το 2026 να κοστίσει από €700 έως €1.200 ανά τετραγωνικό μέτρο. Μια ηπιότερη, κυρίως αισθητική ανανέωση μπορεί να κυμανθεί από €400 έως €600 ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ μια ανακαίνιση με έμφαση στον σχεδιασμό, αλλαγές στη διαρρύθμιση και ειδικές ξυλουργικές κατασκευές μπορεί να ξεπεράσει τα €1.300 ανά τετραγωνικό μέτρο.
Το Fineline Studio είναι αρχιτεκτονικό γραφείο με έδρα την Αθήνα και εγγραφή στο ARB και το ΤΕΕ. Δείτε πρόσφατα έργα κατοικίας ή επικοινωνήστε μαζί μας για μια πρώτη, χωρίς χρέωση, συζήτηση σχετικά με το έργο σας.
Η ανακαίνιση είναι συχνά οικονομικότερη από την αγορά ενός νεότερου ακινήτου σε καλύτερη κατάσταση, ενώ επιτρέπει να διατηρηθούν τα γενναιόδωρα δωμάτια, τα μεγάλα ύψη και οι στιβαροί φέροντες οργανισμοί από οπλισμένο σκυρόδεμα που συναντώνται στις παλαιότερες αθηναϊκές πολυκατοικίες. Ωστόσο, τα τελευταία χρόνια οι προϋπολογισμοί έχουν αυξηθεί, καθώς το κόστος υλικών και εργασίας συνεχίζει να ανεβαίνει. Μια προσφορά δύο ή τριών ετών δεν αντανακλά πλέον τη σημερινή αγορά.
Κόστος ανακαίνισης διαμερίσματος το 2026
Παρότι πολλοί παράγοντες επηρεάζουν το κόστος μιας ανακαίνισης, οι σημαντικότεροι είναι η επιφάνεια του διαμερίσματος και το βάθος της επέμβασης. Η επιφάνεια συνδέεται άμεσα με το συνολικό κόστος, επομένως το πρώτο βήμα είναι να αποσαφηνιστούν τα τετραγωνικά μέτρα που πρόκειται να ανακαινιστούν.
Σχεδόν εξίσου σημαντική είναι η ηλικία του κτιρίου. Τα περισσότερα διαμερίσματα της Αθήνας κατασκευάστηκαν από τη δεκαετία του 1960 έως τη δεκαετία του 1980 και πίσω από τους τοίχους τους συναντά κανείς συνήθως παλαιωμένες ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, διαβρωμένες χαλύβδινες σωληνώσεις, απουσία μόνωσης και μονά υαλοστάσια. Γι’ αυτό, για ένα διαμέρισμα προ του 1990, ο ρεαλιστικός προϋπολογισμός ξεκινά συνήθως από το επίπεδο της πλήρους ανακαίνισης.
Όλες οι ενδεικτικές τιμές που ακολουθούν αφορούν αποκλειστικά την κατασκευή. Δεν περιλαμβάνουν ΦΠΑ ή αμοιβές μελετητών.
Αισθητική ανανέωση
Μια αισθητική ανανέωση στην Αθήνα κοστίζει συνήθως από €400 έως €600 ανά τετραγωνικό μέτρο. Περιλαμβάνει χρωματισμούς, τρίψιμο υφιστάμενων δαπέδων ή νέα πλωτά δάπεδα, καινούργιες εσωτερικές πόρτες και φωτιστικά, με διατήρηση των υφιστάμενων εγκαταστάσεων. Ενδείκνυται μόνο όταν οι ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις βρίσκονται πράγματι σε καλή κατάσταση.
Πλήρης ανακαίνιση
Μια πλήρης ανακαίνιση κοστίζει συνήθως από €700 έως €1.200 ανά τετραγωνικό μέτρο. Πρόκειται για την κλίμακα εργασιών που χρειάζονται στην πράξη οι περισσότεροι αγοραστές παλαιότερων διαμερισμάτων: ολοκληρωτική αντικατάσταση ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, νέα λουτρά και κουζίνα, καινούργια δάπεδα, αναβάθμιση κουφωμάτων, θέρμανση και ψύξη, καθώς και επιχρίσματα και χρωματισμοί σε όλο το ακίνητο.
Ανακαίνιση με έμφαση στον σχεδιασμό
Για μια ανακαίνιση που περιλαμβάνει αλλαγές στη διαρρύθμιση, ειδικές ξυλουργικές κατασκευές και υλικά υψηλότερης ποιότητας, ο προϋπολογισμός κυμαίνεται από €1.200 έως €1.600+ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η αφαίρεση ή μετατόπιση χωρισμάτων, η σύνδεση της κουζίνας με το καθιστικό και η αξιοποίηση επιφανειών που καταλαμβάνουν οι διάδρομοι μπορούν να μεταμορφώσουν μια παλαιά κάτοψη. Κάθε επέμβαση στον φέροντα οργανισμό απαιτεί έγκριση μηχανικού και, όπου επιτρέπεται, επιβαρύνει το κόστος.
Τι περιλαμβάνει η ανακαίνιση;
Η κουζίνα και τα λουτρά είναι οι ακριβότεροι χώροι ανά τετραγωνικό μέτρο, επομένως ο αριθμός και οι προδιαγραφές τους επηρεάζουν σημαντικά το συνολικό κόστος.
Κουζίνες
Για μια νέα κουζίνα υπολογίστε επιπλέον €8.000 έως €25.000. Στο χαμηλότερο άκρο μπορεί να κατασκευαστεί μια ποιοτική τυποποιημένη κουζίνα με συσκευές μεσαίας κατηγορίας, ενώ οι ειδικές ξυλουργικές κατασκευές, οι λίθινοι πάγκοι και οι εντοιχισμένες συσκευές διαμορφώνουν το υψηλότερο.
Λουτρά
Η πλήρης ανακατασκευή ενός λουτρού ξεκινά περίπου από €5.000 και μπορεί να φτάσει τα €12.000, συμπεριλαμβανομένων των καθαιρέσεων, της στεγάνωσης, των νέων υδραυλικών εγκαταστάσεων, των πλακιδίων και του εξοπλισμού. Η στεγάνωση είναι το σημείο στο οποίο δεν πρέπει ποτέ να γίνεται οικονομία.
Αμοιβές μελετητών για μια ανακαίνιση
Αρχιτέκτονες
Ο αρχιτέκτονας σχεδιάζει την ανακαίνιση, εκπονεί τα σχέδια και τις προδιαγραφές που επιτρέπουν στους εργολάβους να κοστολογήσουν με ακρίβεια, διαχειρίζεται τη διαδικασία αδειοδότησης και επιβλέπει τις εργασίες. Η ολοκληρωμένη τεκμηρίωση καθιστά τις προσφορές πραγματικά συγκρίσιμες και περιορίζει τις παρερμηνείες και τις πρόσθετες χρεώσεις στη διάρκεια της κατασκευής.
Μπορεί επίσης να προτείνει εναλλακτικές λύσεις που μειώνουν το κόστος. Μερικές φορές, μια προσεκτική αναδιοργάνωση της υπάρχουσας κάτοψης προσφέρει περισσότερα από μια δαπανηρή επέμβαση. Η γνώση του ποια κίνηση είναι οικονομική και ποια επιβαρύνει αθόρυβα τον προϋπολογισμό αποτελεί ουσιαστικό μέρος της αξίας της μελέτης.
Επικοινωνήστε μαζί μας για μια πρώτη, χωρίς χρέωση, συζήτηση σχετικά με την ανακαίνισή σας.
Άλλοι μελετητές
Ανάλογα με το έργο, μπορεί να απαιτηθούν πολιτικός μηχανικός, μηχανολόγος ή ενεργειακός επιθεωρητής, ιδιαίτερα για στατικούς ελέγχους, τα δικαιολογητικά της άδειας και το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης. Το σύνολο των επαγγελματικών αμοιβών αντιστοιχεί συνήθως σε επιπλέον 10 έως 15% του κατασκευαστικού κόστους. Περισσότερες πληροφορίες θα βρείτε στον οδηγό μας για τις αμοιβές αρχιτεκτόνων στην Ελλάδα.
Πρόσθετες δαπάνες
Άδειες
Οι περισσότερες ανακαινίσεις διαμερισμάτων εκτελούνται με Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας. Επεμβάσεις που περιλαμβάνουν αλλαγές στη διαρρύθμιση ή στον φέροντα οργανισμό μπορεί να απαιτούν πληρέστερη άδεια, πρόσθετη τεκμηρίωση και μελέτες μηχανικών. Προγενέστερες αυθαίρετες τροποποιήσεις πρέπει συνήθως να τακτοποιηθούν πριν προχωρήσουν άλλες εγκρίσεις, με αντίστοιχη επιβάρυνση σε χρόνο και κόστος.
Εγκρίσεις της πολυκατοικίας
Σε μια πολυκατοικία, εργασίες που επηρεάζουν κοινόχρηστα στοιχεία, την όψη ή τις εξωτερικές μονάδες κλιματισμού ενδέχεται να απαιτούν τη συναίνεση του διαχειριστή ή των συνιδιοκτητών. Είναι προτιμότερο αυτό να διαπιστωθεί πριν οριστικοποιηθεί η μελέτη.
Εισφορές ΕΦΚΑ
Οι ασφαλιστικές εισφορές για τις οικοδομικές εργασίες αποτελούν νόμιμη υποχρέωση του ιδιοκτήτη. Υπολογίζονται βάσει τεκμαρτών ημερομισθίων ανά κατηγορία εργασίας και είναι μια πραγματική δαπάνη που συχνά δεν προβλέπεται στον αρχικό προϋπολογισμό.
ΦΠΑ
Οι εργασίες ανακαίνισης επιβαρύνονται με τον ισχύοντα ΦΠΑ. Η μεταχείριση της εργασίας και των υλικών μπορεί να διαφέρει, ενώ τα τελευταία χρόνια έχουν εφαρμοστεί μειωμένοι συντελεστές σε ορισμένες κατηγορίες εργασιών. Πριν οριστικοποιήσετε τον προϋπολογισμό, επιβεβαιώστε τα ισχύοντα με τον λογιστή σας.
Κόστος βασικών στοιχείων
Κουφώματα
Τα κουφώματα αποτελούν σημαντική δαπάνη και όσο μεγαλύτερο είναι το άνοιγμα τόσο αυξάνεται το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο. Μαζί με τη μόνωση, όμως, είναι η επέμβαση που αλλάζει περισσότερο την αίσθηση ενός αθηναϊκού διαμερίσματος τόσο τον Αύγουστο όσο και τον Ιανουάριο, αλλά και το κόστος λειτουργίας του.
Θέρμανση και ψύξη
Στην Αθήνα, η ψύξη είναι εξίσου σημαντική με τη θέρμανση. Ο έγκαιρος σχεδιασμός των θέσεων των μονάδων και των αεραγωγών αποφεύγει άκομψες εκ των υστέρων λύσεις, ενώ η ανακαίνιση είναι η κατάλληλη στιγμή για να εξεταστούν συστήματα αντλιών θερμότητας, τα οποία λειτουργούν αποτελεσματικά σε συνδυασμό με ένα αναβαθμισμένο κέλυφος.
Περιορισμοί του εργοταξίου
Η δύσκολη πρόσβαση αυξάνει το κόστος. Σε ένα διαμέρισμα πέμπτου ορόφου με μικρό ανελκυστήρα ή χωρίς ανελκυστήρα, κάθε σακούλα μπάζων και κάθε φύλλο γυψοσανίδας μεταφέρεται με τα χέρια, κάτι που οι εργολάβοι συνυπολογίζουν στην τιμή. Οι περιορισμοί στάθμευσης στο κέντρο της Αθήνας και οι άδειες για κάδους προσθέτουν επιπλέον δαπάνες.
Γενικές προδιαγραφές
Οι επιλογές των τελικών υλικών —πλακίδια, ξύλινα δάπεδα, είδη υγιεινής και φωτισμός— μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά το σύνολο. Απλά και προσεκτικά επιλεγμένα τυποποιημένα προϊόντα προσφέρουν μεγάλο μέρος της ποιότητας των ειδικών κατασκευών με ένα κλάσμα του κόστους. Μια καλή προδιαγραφή συνδυάζει σκόπιμα τα δύο: ειδική κατασκευή εκεί όπου υπάρχει καθημερινή επαφή, τυποποιημένη λύση εκεί όπου δεν υπάρχει.
Κατανομή του προϋπολογισμού ανακαίνισης
Μια ενδεικτική κατανομή του προϋπολογισμού μιας πλήρους ανακαίνισης είναι η εξής:
- Κατασκευή, υλικά και εργασία: 70%
- Αρχιτέκτονας και μηχανικοί: 10 έως 12%
- Άδειες και διοικητικές δαπάνες: 2 έως 3%
- Εισφορές ΕΦΚΑ: 3 έως 5%
- Απρόβλεπτα: 10 έως 15%
Ο ΦΠΑ προστίθεται στα παραπάνω.
Πώς συμβάλλει ο αρχιτέκτονας στον έλεγχο του προϋπολογισμού
Ο αρχιτέκτονας εξετάζει έγκαιρα όλους τους παράγοντες που μπορούν να επηρεάσουν το κόστος της ανακαίνισης. Διερευνητικές τομές στα κρίσιμα σημεία κατά την αποτύπωση, έλεγχος για αυθαίρετες τροποποιήσεις και επιβεβαίωση της κατάστασης των εγκαταστάσεων επιτρέπουν ο προϋπολογισμός να βασίζεται σε γνώση και όχι σε εικασίες. Τα πλήρη σχέδια βοηθούν τους εργολάβους να κοστολογήσουν με ακρίβεια και περιορίζουν τα προσωρινά κονδύλια. Η ανεξάρτητη επίβλεψη κατά την κατασκευή είναι αυτή που συγκρατεί μαζί το κόστος, το χρονοδιάγραμμα και την ποιότητα, ιδίως όταν ο ιδιοκτήτης ζει στο εξωτερικό.
Ανακαίνιση και προστιθέμενη αξία
Μια σωστά εκτελεσμένη ανακαίνιση στην Αθήνα αυξάνει σταθερά τόσο την αξία πώλησης όσο και το εισόδημα από μίσθωση, ενώ η ενεργειακή αναβάθμιση μειώνει μόνιμα τα λειτουργικά έξοδα. Προγράμματα επιδότησης, όπως το «Εξοικονομώ», στηρίζουν κατά περιόδους παρεμβάσεις στη μόνωση, τα κουφώματα και τη θέρμανση. Τα κριτήρια αλλάζουν σε κάθε κύκλο και αξίζει να ελεγχθούν πριν οριστικοποιηθεί το αντικείμενο των εργασιών.
Δέκα σημεία που επηρεάζουν το κόστος
- Ποιος είναι ο στόχος της ανακαίνισης: ιδιοκατοίκηση ή επένδυση;
- Ποιος είναι ο πραγματικός συνολικός προϋπολογισμός, μαζί με τις αμοιβές και τον ΦΠΑ;
- Πότε κατασκευάστηκε το κτίριο και πότε αντικαταστάθηκαν τελευταία φορά οι εγκαταστάσεις;
- Υπάρχουν αυθαίρετες τροποποιήσεις που πρέπει να τακτοποιηθούν;
- Απαιτείται συναίνεση των συνιδιοκτητών για τις εργασίες;
- Ποια στοιχεία αξίζει να κατασκευαστούν κατά παραγγελία και ποια μπορούν να είναι τυποποιημένα;
- Έχει προβλεφθεί αποθεματικό τουλάχιστον 15% για απρόβλεπτα;
- Έχει ελεγχθεί η δυνατότητα επιδότησης πριν οριστικοποιηθούν οι εργασίες;
- Ποιος θα επιβλέπει το έργο, ιδιαίτερα αν ο ιδιοκτήτης βρίσκεται στο εξωτερικό;
- Ποιο είναι το χρονοδιάγραμμα και αποφεύγει τη λήψη αποφάσεων μέσα στο εργοτάξιο;
Το Fineline Studio μελετά και υλοποιεί ανακαινίσεις σε όλη την Αθήνα. Επικοινωνήστε μαζί μας για μια πρώτη, χωρίς χρέωση, συζήτηση ή δείτε πρόσφατα έργα κατοικίας.